En janvier dernier, le groupe Olivier s’est porté acquéreur des concessions Sherbrooke Honda et Magog Honda. Aussitôt achetés, les bâtiments abritant les deux commerces ont été revendus à Automotive Properties, l’unique fiducie de placement immobilier au pays entièrement dédiée à l’industrie automobile.
Depuis 2015, cette société inscrite à la bourse de Toronto accumule les concessions automobiles d’un océan à l’autre. En fait, elle n’achète que les bâtiments qui abritent les concessions. Elles laissent aux concessionnaires la pleine propriété de leurs activités.
À ce jour, ce parc immobilier en location réunit 68 concessions automobiles à travers le pays. Des bâtiments dont les principaux locataires sont des concessions des groupes Dilawri, AutoCanada Inc., Drive Auto Group, Go Auto, Mierens Automotive Group ainsi que Pfaff Auto Group (Lithia Motors Inc.).
Marginal, mais…
« Ce modèle d’affaires est encore très marginal », avise Maxime Théorêt, associé de la firme DSMA. Ce dernier a justement supervisé la récente transaction impliquant le groupe Olivier et Automotive Properties. « À ce stade-ci, les concessions ayant opté pour cette formule représentent moins de 3 % des quelque 3500 concessionnaires que l’on trouve au pays », précise-t-il.
« Du coup, cette formule permet aux concessionnaires de continuer de bénéficier de plusieurs millions de dollars, ne serait-ce que la mise de fonds de 35 % exigée pour les biens immobiliers lors des transactions. Cet argent peut ainsi être dédié à leurs opérations et d’autres projets d’expansion. »
L’expert en fusions et acquisitions soutient toutefois que l’idée intéressera éventuellement d’autres joueurs. Plus particulièrement les groupes qui souhaitent poursuivre leur expansion. « Ce fonds de placement immobilier offre aux propriétaires de concessions automobiles de monétiser plus rapidement leurs biens immobiliers tout en conservant la propriété et le contrôle de leurs principales activités de concession automobile. Du coup, cette formule permet aux concessionnaires de continuer de bénéficier de plusieurs millions de dollars, ne serait-ce que la mise de fonds de 35 % exigée pour les biens immobiliers lors des transactions. Cet argent peut ainsi être dédié à leurs opérations et d’autres projets d’expansion. »
Automotive Properties étend ses tentacules au Québec
En ajoutant les deux nouvelles acquisitions du groupe Olivier, situées à Sherbrooke et Magog, Automotive Properties dispose désormais des bâtiments abritant neuf concessions à travers le Québec. On trouve notamment sur cette liste la concession BMW Laval (AutoCanada) ainsi que certaines concessions du groupe Dilawri (Audi et Volkswagen Saint-Bruno, Mazda des Sources, Mercedes-Benz West Island, Woodland Toyota et Lexus Laval). Notons que les concessions de Sherbrooke et Magog constituent les premières expansions d’Automotive Properties hors de la région du Grand Montréal.
Plusieurs facteurs
Comment l’équipe d’Automotive Properties sélectionne-t-elle ses opportunités d’acquisition ? « Notre processus repose sur un certain nombre de facteurs », peut-on lire dans le dernier rapport trimestriel de la fiducie. Les prévisions financières, la performance, la stabilité des flux de trésorerie, les caractéristiques physiques, les baux existants, la fonctionnalité de la conception, le marché géographique, l’emplacement, la représentation de la marque automobile et les perspectives d’amélioration de la valeur future font partie des principaux critères d’évaluation.
Une solution pour assurer la relève
Notez que cette stratégie immobilière n’est pas unique au monde automobile. Depuis au moins deux décennies, plusieurs entreprises dans de nombreux secteurs emploient déjà cette structure juridique. « Cette formule a pour avantage de faciliter un éventuel processus de relève », fait justement valoir l’équipe d’Automotive Properties sur son site Web. Le milieu financier accorde généralement des prêts de courte durée (cinq à sept ans) pour financer des acquisitions, alors que les prêts pour financer des achats de biens immobiliers peuvent être consentis sur de plus longues périodes. Par conséquent, la séparation de l’immobilier du patrimoine de l’entreprise permet de mettre en place un financement de longue durée et d’affecter les biens en garantie du remboursement de l’achat des droits sociaux ou du fonds de commerce.
Des groupes méfiants
Deux gestionnaires à la tête d’importants groupes de concessions de la province − qui ont demandé à ne pas être nommés − nous ont indiqué avoir adopté un modèle similaire au sein de leur entreprise depuis plusieurs années. Selon Maxime Théôret, plus de 80 % des groupes de la province auraient d’ailleurs choisi ce type de structure leur permettant de séparer leurs biens immobiliers et les activités de leurs concessions en deux divisions distinctes.
« Payer un loyer sur une période de 15 ans, non merci » – Un concessionnaire du Québec qui désire rester anonyme.
Quoi qu’il en soit, les deux concessionnaires que nous avons joints pour ce reportage nous ont précisé ne pas être chauds à l’idée d’intégrer les rangs d’Automotive Properties. « Payer un loyer sur une période de 15 ans, non merci », a soulevé l’un d’eux sans hésitation.
D’ailleurs, à propos de location, les concessionnaires locataires de la fiducie ont versé en moyenne un loyer équivalent à 25,20 $ le pied carré par mois en 2021. Les concessions du Grand Montréal ont, quant à elle, payé un loyer autour de 16,98 $ le pied carré. C’est ce que révèle le dernier rapport trimestriel de la fiducie.
